Nuevo decreto de vivienda: qué cambia para inquilinos y propietarios

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado el 30 de septiembre, introduce cambios en los alquileres, los desahucios y el acceso a la vivienda. Para saber cómo afecta a cada caso, conviene distinguir entre las medidas que contiene esta norma y la renovación automática de los contratos anunciada por el Gobierno en un segundo decreto-ley, todavía no publicado a esta fecha.

Prórroga de alquileres y límite a las subidas

Los inquilinos que lo soliciten y estén al corriente de pago (también durante los ocho meses anteriores), cuyo contrato de arrendamiento de vivienda habitual alcance el final de su periodo de prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales.

Para aquellos inquilinos que solicitaron la prórroga extraordinaria mientras estuvo vigente el anterior Real Decreto-ley 8/2026, no tiene que volver a solicitarla: el nuevo decreto considera válida aquella comunicación, sin perjuicio de su derecho a desistir. Cuando termine el periodo de prórroga solicitado entonces, cualquier nueva prórroga deberá pedirse conforme a los requisitos del nuevo Real Decreto-ley 26/2026.

La norma también limita temporalmente algunas actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta ya supera el máximo resultante del sistema estatal de índices de referencia, no procederá su actualización; en los demás casos, a falta de acuerdo, la subida tendrá un límite del 2%. Por ello, antes de revisar una mensualidad es importante comprobar tanto el contrato como el supuesto aplicable.

Alquiler temporal y por habitaciones

Llamar “de temporada” a un contrato no basta para excluirlo de las reglas del alquiler de vivienda habitual. La temporalidad deberá responder a una causa real y acreditable. La reforma también pone límites a la sucesión de contratos temporales para evitar que esta fórmula se utilice de manera fraudulenta.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las estancias no podrá superar la renta que correspondería a la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán observarse, además, los límites legales aplicables.

Suspensión de desahucios y otras medidas

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el decreto permite suspender determinados desahucios cuando la persona afectada sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional.

El régimen varía según quién el perfil del propietario: se prevé la suspensión frente a determinadas entidades de perfil especulativo y, para otros propietarios, la intervención previa de la Administración en busca de una alternativa, con límites que protegen especialmente a los pequeños propietarios. En los desahucios por impago, la Administración dispone además de dos meses para ofrecer vivienda alternativa o hacerse cargo de la deuda, periodo durante el cual se paralizan el procedimiento y el lanzamiento. La protección exige acreditar los requisitos legales y no equivale a prohibir todos los desahucios.

La norma incorpora asimismo restricciones temporales a ciertas adquisiciones de vivienda por entidades, cambios fiscales relativos al alquiler y medidas para impulsar la vivienda asequible y el parque público. Son medidas con requisitos propios, por lo que no conviene dar por supuesto que una bonificación o limitación se aplica automáticamente.

Por último, si va a renovar un alquiler, firmar un contrato de temporada o afrontar un procedimiento de desahucio, la recomendación es revisar la documentación y las fechas antes de actuar. Una diferencia en el tipo de contrato o en las circunstancias de las partes puede cambiar la solución jurídica.